Stedebouw first!

Wonen is verworden tot een financieel transactieproduct. Volgens een Vlaamse onderzoeker kan dit leiden tot misbruik en aantasting van de collectieve buitenruimte. Van stedenbouwkundigen mag daarom worden verwacht dat zij de verantwoordelijkheid hiervoor opeisen.

Axonometrie stedebouwkundig plan Merwede Utrecht

Ooit werden brillen gedragen door rijke mensen en golden ze als statusobject. Nu zijn ze niet meer weg te denken uit het modebeeld en in de westerse wereld zijn ze in overvloed beschikbaar voor iedereen die er een nodig heeft. Brillen zijn er in alle soorten, maten en prijsklassen.

Als je een bril nodig hebt ga je tegenwoordig niet naar een oogarts, maar naar een opticien. Als je problemen verder gaan dan slecht kunnen zien, dan dient deze je door te sturen naar een oogarts of specialist. Tegelijkertijd zal een opticien je ook graag een montuur met glazen verkopen, of mogelijk zelfs drie voor de prijs van een. 

Dat gaat lang niet altijd goed. Op sociale media wemelt het van gevallen waarin mensen dure brillen zijn aangemeten en niet werden doorverwezen, maar wel ernstig staar aan hun ogen bleken te hebben en een operatie nodig was. Het is een evident nadeel van een situatie waarin goed kunnen zien een financieel transactieproduct is geworden.

Vakgebied in ontwikkeling

Ook wonen is zo’n financieel transactieproduct geworden. Dit product wordt ontwikkeld in het kader van gebiedsontwikkeling, een vakgebied in ontwikkeling. Volgens Friso de Zeeuw die dit vak doceerde in Delft en een boeiend handboek samenstelde, maakt vooral de breedte van dit vakgebied gebiedsontwikkeling aantrekkelijk.

Hij benadrukt dat gedurende de looptijd van gebiedsontwikkeling (een periode van 10 tot 25 jaar) alles aan verandering onderhevig is: er komt nieuw beleid, de marktomstandigheden veranderen en andere spelers maken hun opwachting. Gebiedsontwikkelaars moeten daarom met souplesse en improvisatie kunnen inspelen op nieuwe werkelijkheden en tegelijkertijd de hoofdlijnen van het project en de voortgang bewaken.

Opportunisme als grootste goed

Vergeleken met andere landen in Europa, is dit vakgebied in Nederland sterk ontwikkeld. Een van de krachten van dit systeem is dat de uitgangspunten zich tussentijds gemakkelijk laten herzien. Ontwikkelaars zoeken immers voortdurend de grenzen op in hun zoektocht naar commercieel rendement.

Volgens Friso de Zeeuw komt gebiedsontwikkeling niet van de grond, als je je in Nederland precies aan alle regels en procedures houdt. Gebiedsontwikkelaars moeten zo nu dan ondeugend zijn, aldus De Zeeuw. Bijvoorbeeld door een toezegging te doen die nog niet bestuurlijk is afgedekt, of zelfs willens en wetens een bestemmingsplanvoorschrift over het hoofd zien. Uiteraard dien je je hierbij goed in te dekken.

Dit onderwezen opportunisme wordt in Nederland als een belangrijke deugd gezien. Van de mogelijkheid om de uitgangspunten tussentijds te wijzigen, wordt in de praktijk dan ook op een handige manier gebruik gemaakt. Dat leidt er in veel gevallen toe dat gebiedsontwikkeling pure handel is, met winstmaximalisatie als oogmerk.

Buurtplein, stedebouwkundig plan Merwede Utrecht

Lapmiddel voor kabouterwonen

De problemen die bij een dergelijke doorgedreven winstmaximalisatie kunnen ontstaan, zijn onlangs aangekaart door onderzoeker Glen Lyppens van de Universiteit Antwerpen (B). Volgens Lyppens kan ze gemakkelijk leiden tot misbruik en aantasting van de collectieve buitenruimte. “Deze buitenruimtes zijn zelden meer dan een in photoshop vergroend lapmiddel om kabouterwonen verkocht te krijgen”, legde Lyppens de vinger op de wond. Op deze kritiek reageerde stedebouwkundige Marco Broekman als door een wesp gestoken. Volgens hem draait het bij verdichting juist om een duurzaam gebruik van de ruimte.

Wat mij betreft hebben beiden gelijk. Zoals bij de oogzorg het functioneren van het oog voorop zou moeten staan,  zo zou het in gebiedsontwikkeling moeten gaan om het functioneren van de collectieve buitenruimte. Van stedebouwkundigen mag worden verwacht dat zij de verantwoordelijkheid hiervoor opeisen, juist nu in een tijd dat veel projecten worden stopgezet of opnieuw ontwikkeld.

Stedebouw first!

Gebiedsontwikkeling speelt zich af in een spanningsveld tussen maximalisatie van de winst en zorg voor de publieke ruimte. Echter nu de conjunctuur naar beneden afbuigt en bezuinigingen op projecten onontkoombaar zijn, slaat de balans door en dreigt een verschraling van de buitenruimte. Het belang van goede regelgeving en de handhaving daarvan kan dan ook niet worden onderschat. Ik zou dan ook zeggen: stedebouw first, gebiedsontwikkeling daarna.